深圳地籍調(diào)查和土地總登記工作自2016年在全市范圍開展以來，目前已經(jīng)有3年時間，調(diào)查和登記的進展情況怎么樣?深圳是如何加快推進地籍調(diào)查和土地總登記工作的?昨天，深圳市地籍調(diào)查和土地總登記辦公室通報的最新進展情況顯示，自2016年3月開展至今，已完成972平方公里外業(yè)調(diào)查工作，其中325平方公里已完成地籍調(diào)查成果的審核入庫工作，已進入使用階段。

　　通過地籍調(diào)查摸清土地“家底”

　　地籍調(diào)查和土地總登記工作是指以宗地為單位，調(diào)查土地的權(quán)屬、界址、位置、用途和面積等情況。其中，地籍調(diào)查是指針對宗地的權(quán)屬、界址、位置、面積、用途等進行的土地調(diào)查;土地總登記是指在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行的全面登記。符合登記規(guī)定的，依法登記發(fā)證;未確定使用權(quán)的國有土地，依法登記造冊;不符合登記規(guī)定的，建立臺賬。

　　黨的十八屆三中全會提出，要健全歸屬清晰、權(quán)責明確、保護嚴格、流轉(zhuǎn)順暢、監(jiān)管有效的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度。土地管理事關(guān)社會經(jīng)濟發(fā)展全局，其中地籍管理是基礎(chǔ)和關(guān)鍵。據(jù)市規(guī)劃和自然資源局有關(guān)部門負責人介紹，我市開展地籍調(diào)查和土地總登記工作是對國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記政策要求的積極響應，也是順應我市城市深度開發(fā)趨勢的需求，有利于盤活土地資產(chǎn)，促進資源空間優(yōu)化配置。

　　2016年3月，市政府發(fā)布《地籍調(diào)查和土地總登記工作方案》，我市正式啟動地籍調(diào)查和土地總登記工作，開展為期5年的覆蓋全市域范圍的地籍調(diào)查;2019年7月舉行的“加快國土空間提質(zhì)增效實現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展”十大專項行動工作會議又再次強調(diào)，地籍調(diào)查和土地總登記、第三次全國國土調(diào)查對自然資源全鏈條管理發(fā)揮著基礎(chǔ)性作用，要高質(zhì)高效推進這兩項工作，加快摸清土地家底，形成空間本底“一張圖”、“一套表”、“一平臺”，夯實國土空間管理基礎(chǔ)。

　　在進行地籍調(diào)查過程中，很多土地權(quán)利人，包括社區(qū)工作站、股份合作公司通常會產(chǎn)生這樣的疑問：調(diào)查對自己有什么好處?對此，市規(guī)劃和自然資源局有關(guān)部門負責人介紹，進行地籍調(diào)查和土地總登記，是對土地權(quán)屬的全面清理，可以查清土地權(quán)屬狀況，可以為明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系提供基礎(chǔ)資料，可以為企事業(yè)單位土地資產(chǎn)運作和決策提供依據(jù)，也可以保護其土地的合法權(quán)益。

　　據(jù)了解，深圳地籍調(diào)查總范圍有1945平方公里(不包括部分海島9.96平方公里、海岸線以外的沿海灘涂34.88平方公里以及深圳河邊界圍網(wǎng)外的土地8.16平方公里)。目前，各項工作進展順利，972 平方公里外業(yè)調(diào)查工作已經(jīng)完成，325 平方公里已完成地籍調(diào)查成果的審核入庫工作，成果已錄入地籍信息系統(tǒng)平臺。

　　開展地籍調(diào)查優(yōu)化營商環(huán)境

　　深圳市委市政府高度重視營商環(huán)境建設，今年年初舉行的市委六屆十一次全會提出，要聚焦重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)攻堅突破，建設國際一流營商環(huán)境改革創(chuàng)新實驗區(qū)。目前，我市正按照中央、省和市委的部署，對標國內(nèi)外先進城市，努力率先打造服務效率最高、管理最規(guī)范、市場最具活力、綜合成本最佳的國際一流營商環(huán)境。

　　在世界銀行營商環(huán)境評價體系中，土地管理質(zhì)量指數(shù)的評分項包括不動產(chǎn)登記、地籍測繪、地籍圖、登記簿等工作的實施情況，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以及地籍測繪工作實施情況是其重要的兩個評價指標，在土地管理質(zhì)量指數(shù)評價中占比26.7%。

　　據(jù)市規(guī)劃和自然資源局有關(guān)部門負責人介紹，地籍調(diào)查和土地總登記是貫徹落實中央有關(guān)精神和市委市政府加強城市管理治理工作部署的一項重要工作，開展地籍調(diào)查和土地總登記，可以形成全覆蓋的地籍調(diào)查成果，有利于逐步推動確權(quán)登記，保護公民財產(chǎn)權(quán)，為改善營商環(huán)境、提高城市競爭力創(chuàng)造有利條件，為建設現(xiàn)代化國際化創(chuàng)新型城市提供有力支持。

　　國家高度重視不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記工作。2014年11月國務院發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，要求推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記;2016年12月《自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法(試行)》發(fā)布，要求推進自然資源的統(tǒng)一確權(quán)登記;2019年7月，自然資源部、財政部等部門聯(lián)合印發(fā)《自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記暫行辦法》，要求對自然資源的所有權(quán)和所有自然生態(tài)空間統(tǒng)一進行確權(quán)登記，這也標志著我國開始全面實行自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記制度。

　　目前，深圳市地籍調(diào)查和土地總登記工作正在加緊推進中，一方面，它是對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的貫徹落實;另一方面，通過查清國有未出讓土地的數(shù)量、分布，也為我市探索自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記提供了有力支撐。

　　典型案例

　　從遇到阻力到有序推進 歷史遺留問題得到解決

　　龍西社區(qū)地籍調(diào)查順利完成

　　深圳自2016年全面啟動地籍調(diào)查和土地總登記以來，采取先易后難的工作方式，逐步推進。隨著調(diào)查的深入，也遇到一些阻力，尤其是在調(diào)查初期，由于社區(qū)對地籍調(diào)查工作不理解，對工作人員缺乏信任，不配合指界，調(diào)查進展并不順利。后來，通過加大宣傳力度，以及各方的多次溝通協(xié)調(diào)，最終獲得社區(qū)的支持和配合，順利完成了調(diào)查。

　　龍崗街道龍西社區(qū)就是一個典型的例子。從2018年5月14日，調(diào)查隊開始對龍西社區(qū)開展地籍外業(yè)調(diào)查，到最終順利完成，整整歷時4個月。

　　據(jù)了解，龍崗街道龍西社區(qū)原屬于龍城街道，現(xiàn)屬于龍崗街道，屬于老城區(qū)，該社區(qū)有龍西大村、對面嶺村、樓嚇村等11個自然村，歷史遺留問題較多，地籍外業(yè)調(diào)查困難重重。

　　調(diào)查初期，針對各方信任度低，社區(qū)對地籍調(diào)查工作不理解的問題，市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局會同龍崗街道辦加大宣傳力度，多次帶領(lǐng)調(diào)查隊伍和專家深入社區(qū)，開展政策宣講活動，向村干部和村民講解地籍調(diào)查的目的、作用、意義和方法。這些進村講解活動在普及地籍調(diào)查知識的同時，也消除了村民的疑慮。調(diào)查工作得到了村民的積極配合，大大提高了工作效率。

　　在外業(yè)調(diào)查階段，龍崗區(qū)以龍崗管理局、龍崗街道辦、龍西社區(qū)工作站、各股份合作公司等多方協(xié)同作戰(zhàn)的工作模式推進，定期召開工作例會，及時解決調(diào)查工作中遇到的疑難問題。同時，龍崗街道辦極為重視地籍調(diào)查工作，城建辦主任多次赴現(xiàn)場與村民小組溝通協(xié)調(diào)權(quán)屬界線的確認工作，推動指界工作順利開展。對于龍西社區(qū)原一個村拆分為兩個村而未理清的村住宅分界等歷史遺留問題，龍崗管理局會同作業(yè)單位多方查找地籍管理歷史檔案，全面整理相關(guān)權(quán)屬文件，向村干部詳細解說地塊的權(quán)屬演變過程，經(jīng)過多次協(xié)商，村小組組長親自到現(xiàn)場安排指界，最終順利完成了指界簽章工作。

　　調(diào)查工作的順利完成，明晰了龍西社區(qū)的宗地權(quán)屬，解決了龍西社區(qū)的一些歷史遺留問題，得到了龍西社區(qū)的交口稱贊。

　　問題解答

　　1.有哪些措施保障地籍調(diào)查工作的推進?

　　(1)組織保障。一方面，地籍調(diào)查和土地總登記工作已被納入“加快國土空間提質(zhì)增效實現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展”十大專項行動;另一方面，建立了“三級聯(lián)動”的工作組織，在深圳市土地管理制度改革領(lǐng)導小組的統(tǒng)籌領(lǐng)導下，市、區(qū)層面均成立了地籍調(diào)查和土地總登記工作辦公室統(tǒng)籌開展相關(guān)工作，街道辦層面成立了工作小組，建立了市-區(qū)-街道的三級分工體系。

　　(2)政策技術(shù)保障。一方面制定了地籍調(diào)查工作規(guī)程，并不斷完善技術(shù)規(guī)范;另一方面形成了科學的工作方法，出臺了一系列處理意見，分類分標準處理調(diào)查中的各種問題。

　　(3)宣傳培訓保障。市、區(qū)調(diào)查登記辦多次開展宣傳培訓活動，擴大影響力，提高工作人員能力，保障工作順利開展，從2016年至2018年共舉辦26期培訓，累計培訓約5200余人次。

　　(4)質(zhì)量控制保障。首先作業(yè)單位要對地籍調(diào)查成果進行內(nèi)部的“三檢一驗”，其次由監(jiān)理單位對調(diào)查成果進行抽查，質(zhì)檢單位對調(diào)查成果進行核查復查，最后由各管理局對調(diào)查成果進行檢查驗收，實行全流程的質(zhì)量控制。

　　2.各區(qū)政府(新區(qū)管委會)、交通、城管、水務等各用地單位主管部門分別應做好哪些工作?

　　各區(qū)政府(新區(qū)管委會)，負責本轄區(qū)地籍調(diào)查的各項工作，包括制定轄區(qū)實施方案、落實工作經(jīng)費及人員，以及宣傳和動員轄區(qū)內(nèi)各單位、街道和社區(qū)配合現(xiàn)場指界等工作。

　　交通、城管、水務等各用地單位主管部門要積極參與和配合地籍調(diào)查工作，依法提供調(diào)查所需的相關(guān)材料，動員下屬和歸口單位配合調(diào)查工作。

　　3.街道辦、社區(qū)工作站、股份合作公司等基層部門應做好哪些工作?

　　各街道辦、社區(qū)工作站、股份合作公司等基層單位要發(fā)動相關(guān)權(quán)利人支持和協(xié)助調(diào)查工作，提供相關(guān)資料及協(xié)助搜集歷史檔案資料，協(xié)助開展權(quán)屬調(diào)查及現(xiàn)場指界，組織開展現(xiàn)場權(quán)屬爭議調(diào)解，協(xié)助推進土地歷史遺留問題處理、確權(quán)和登記等工作。

　　4.無權(quán)屬來源文件的土地，需要提供的土地權(quán)屬證明材料包括哪些?

　　對于無權(quán)屬來源文件土地，可以提供各類用地方案圖、用地紅線圖、管理范圍線、轉(zhuǎn)讓協(xié)議(合同)、租賃合同等資料;實在無相關(guān)材料的，應由土地權(quán)利人出具權(quán)屬演變說明，詳細說明占地的時間、位置、面積和四至范圍、用地經(jīng)過、有無經(jīng)過批準、是否給過補償、是否存在爭議等情況，提交上級主管部門或原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位給予證明，待以后統(tǒng)一研究處理。

　　5.地籍調(diào)查中，現(xiàn)場指界如何開展?

　　調(diào)查員(含自然資源主管部門人員)、本宗地指界人及相鄰宗地指界人應同時到場進行指界，并在地籍調(diào)查表、土地權(quán)屬界線協(xié)議書或土地權(quán)屬爭議原由書上簽字蓋章確認。指界時，調(diào)查員應查驗指界人身份證明。調(diào)查員對指界人指定的界址點，應現(xiàn)場設置界標、拍照，并確認界址線類型、位置，同時標注在工作底圖上;與未明確權(quán)利人的塊地相鄰的宗地，可根據(jù)土地權(quán)屬來源資料單方指界。

　　6.哪些情況下可以單方指界?單方指界的結(jié)果如何確認?

　　一般情況下，應由相鄰宗地雙方出席現(xiàn)場指界，但對于下列情形，應根據(jù)土地權(quán)屬來源材料和宗地使用現(xiàn)狀等單方指界：

　　(1)相鄰的宗地土地歸屬不明，難以確定指界人的;

　　(2)相鄰的宗地土地歸屬存在爭議，難以確定指界人的;

　　(3)相鄰的宗地土地權(quán)利人眾多，難以共同出席指界或難以共同委托指界人的(如：居住小區(qū))。

　　對于單方指界的情形，應將指界結(jié)果進行公告，公告期為15天，公告期滿無異議或異議不成立的，確認指界成果。

　　7.缺席指界如何處理?缺席指界的結(jié)果如何確認?

　　(1)如一方缺席，其宗地界線根據(jù)土地權(quán)屬來源資料及另一方所指界線確定。

　　(2)如雙方缺席，其宗地界線由調(diào)查人員根據(jù)土地權(quán)屬來源資料、實際使用現(xiàn)狀及地方習慣確定。

　　(3)將現(xiàn)場調(diào)查結(jié)果及違約缺席定界通知書送達違約缺席者。違約缺席者在通知書回執(zhí)上簽字蓋章確認對定界結(jié)果無異議的，視為已出席指界，并在相應的地籍調(diào)查表、土地權(quán)屬界線協(xié)議書上簽章確認。違約缺席者對調(diào)查結(jié)果如有異議，須在收到調(diào)查結(jié)果之日起15日內(nèi)，重新提出劃界申請，并負責重新劃界的全部費用。

　　如逾期不申請，經(jīng)公告15日后，則上述(1)、(2)兩條確定的界線自動生效。

　　8.地籍調(diào)查中，遇到土地權(quán)屬爭議如何處理?

　　對地籍調(diào)查中遇到的土地權(quán)屬爭議，由街道辦、社區(qū)居委會、工作站及股份合作公司等基層部門組織當事人進行現(xiàn)場調(diào)解。調(diào)解不成的，由調(diào)查人員組織簽訂權(quán)屬爭議原由書，后續(xù)由國土資源主管部門按照《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》及有關(guān)規(guī)定進行處理。

　　焦點關(guān)注

　　“兩擴展一簡化一兼顧” 查清“三類人六種界”

　　深圳創(chuàng)新開展地籍調(diào)查和土地總登記

　　改革開放以來，深圳以增量開發(fā)為核心的土地管理模式有效地保障了30年高速工業(yè)化和城市化的發(fā)展，同時也導致了大量的歷史遺留問題，使得土地權(quán)屬關(guān)系復雜、產(chǎn)權(quán)不清，嚴重制約了城市治理水平的提升，阻礙了城市發(fā)展的轉(zhuǎn)型升級。在這樣的背景下，我市啟動了地籍調(diào)查和土地總登記工作，全面查清土地的權(quán)屬狀況和實際使用情況，為提升深圳城市質(zhì)量奠定基礎(chǔ)。

　　深圳是如何結(jié)合自身實際情況，創(chuàng)新開展地籍調(diào)查和土地總登記?調(diào)查登記的內(nèi)容都有哪些?取得了怎樣的效果?對此，市規(guī)劃和自然資源局有關(guān)部門負責人介紹，經(jīng)過實踐探索，深圳摸索出一套適合自身特點的方法，具體說來，可以用“兩擴展、一簡化、一兼顧”來總結(jié)深圳的特點，用查清“三類人、六種界”來概括調(diào)查的核心內(nèi)容，用提供“四表四圖一平臺”多維信息服務來描述調(diào)查的成果。

　　1、深圳特點

　　關(guān)鍵詞：兩擴展 一簡化 一兼顧

　　深圳地籍調(diào)查和土地總登記的特點是“兩擴展、一簡化、一兼顧”。

　　“兩擴展”指與國家和其他城市的地籍調(diào)查相比，深圳擴展兩方面內(nèi)容：一是擴展調(diào)查范圍，從城鎮(zhèn)建設用地范圍基礎(chǔ)上擴展到全市域，涵蓋全部建設用地以及山、水、林、田、湖、草等自然資源;二是擴展調(diào)查內(nèi)容，不僅要查清土地權(quán)屬來源情況，還要全面查清土地實際占有使用情況、地上建筑物情況等。

　　“一簡化”指深圳地籍調(diào)查銜接農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理工作，簡化城市內(nèi)成片私房的地籍調(diào)查，僅查清成片私房與相鄰土地的邊界，暫不調(diào)查成片私房內(nèi)部情況。

　　“一兼顧”指深圳地籍調(diào)查兼顧國家自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記的工作要求，對國有未出讓土地單獨設立宗地，并按照自然資源類型界線劃分為若干宗地，為自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記奠定基礎(chǔ)。

　　2、核心內(nèi)容

　　關(guān)鍵詞：三類人 六種界

　　深圳結(jié)合土地權(quán)屬來源資料和實際占有使用情況將土地權(quán)利人區(qū)分為“土地使用權(quán)人、保護管理人、實際控有人”，將宗地界址區(qū)分為“權(quán)屬界、使用界、爭議界、工作界、異議界、異常界”。“三類人、六種界”全面覆蓋了土地權(quán)屬狀況與實地情況一致、無權(quán)屬來源資料或土地權(quán)屬來源資料缺失、不完整、土地權(quán)屬狀況與實際情況不一致以及不能明確權(quán)利人的地塊，有效支持了全市域地籍調(diào)查，為下階段確權(quán)登記工作奠定了基礎(chǔ)。

　　3、定界方法

　　關(guān)鍵詞：四種方式定界 僅一次指界原則

　　按照“權(quán)源定界、協(xié)議定界、指界定界、裁決定界”四種方式劃清權(quán)屬邊界。權(quán)源定界指有權(quán)屬來源資料且與實地狀況一致的，按照權(quán)屬資料確定宗地界址;協(xié)議定界指權(quán)利人通過簽訂權(quán)屬界線協(xié)議書明確土地權(quán)屬界線的，按照協(xié)議書確定宗地界址;指界定界指由毗鄰土地權(quán)利人現(xiàn)場進行指界確定宗地界址;裁決定界指權(quán)利相關(guān)人員對土地權(quán)屬界線有爭議無法達成共識的，由仲裁機關(guān)進行裁決，根據(jù)裁決結(jié)果確定宗地界址。本次調(diào)查充分利用已有成果，權(quán)屬來源資料和實地狀況一致沒有變化的，不再指界簽章。

　　4、實施步驟

　　關(guān)鍵詞：分層分類分標準分步 有序推進調(diào)查確權(quán)登記

　　據(jù)介紹，深圳已將整體工作分成地籍調(diào)查和土地總登記兩個板塊。到2020年，完成覆蓋全市域地籍調(diào)查工作，2020年之后有序推進確權(quán)登記。地籍調(diào)查板塊按照分層分類分標準分步原則推進工作，兼顧以區(qū)為單位的“塊”和用地主管部門的“條”，條塊結(jié)合，以塊為主，重點突破，先易后難;土地總登記板塊按照權(quán)屬優(yōu)先、急用先行原則推進工作，優(yōu)先推動有確權(quán)需求用地的確權(quán)登記，逐步推動其他情況確權(quán)登記。

　　5、質(zhì)量控制

　　關(guān)鍵詞：嚴格執(zhí)行“三檢 兩查 一監(jiān)理 一驗收”

　　落實全過程、多主體共同參與的質(zhì)量控制，確保調(diào)查成果準確可靠。作業(yè)單位提交調(diào)查成果必須嚴格執(zhí)行“三檢”，作業(yè)人員自檢，作業(yè)組互檢，質(zhì)量控制部門專檢。成果提交主管部門后，由主管部門組織專門機構(gòu)對100%的調(diào)查宗地進行核查、復查，對作業(yè)單位進行全過程監(jiān)理，在此過程中，有任何問題均返回作業(yè)單位進行整改。核查、復查、審核通過后，由主管部門進行成果檢查驗收。

　　6、成果表達

　　關(guān)鍵詞：四表 四圖 一平臺

　　地籍調(diào)查的代表性成果是“四表四圖一平臺”，“四表”指地籍調(diào)查表、宗地分布情況統(tǒng)計匯總表、宗地“權(quán)屬清楚、界址清晰”情況統(tǒng)計匯總表、土地權(quán)屬臺賬分類匯總表及一覽表;“四圖”指地籍總圖、分幅地籍圖、地籍索引圖和宗地圖;“一平臺”指不動產(chǎn)信息平臺。

　　“四表”統(tǒng)計信息從全市整體到單一宗地，有總有分，有粗有細，并且可以按照不同宗地類型、不同權(quán)利人情況、不同界址調(diào)查情況任意組合，擴展統(tǒng)計信息;“四圖”可與法定圖則配套使用，準確、全面提供全市任意法定圖則片區(qū)的權(quán)屬情況，為規(guī)劃實施提供信息保障;“一平臺”實現(xiàn)自動化、規(guī)范化的質(zhì)量控制、信息匯總、數(shù)據(jù)發(fā)布等功能，提升工作水平。